Beautiful skyline of Oslo. Sunset.

Det norske boligmarkedet: Hva vet vi – og hva vet vi ikke?

Hjem, kjære hjem. Det har vært spesielt sant i Norge de siste to tiårene. Boligen har nemlig ikke bare vært et sted å bo, men også et sted å plassere penger. Noen har spøkefullt sagt at de tjente like godt mens de sov i sengen om natten som de gjorde ved kontorpulten om dagen. Selv om det nok er en liten overdrivelse, får vi et godt inntrykk av kapitalgevinstene ved å titte på tallene. Hvis du kjøpte en leilighet i Oslo til en halv million kroner i januar 1993, så ville du ha kunnet selge den for 3,6 millioner kroner i januar 2014. En økning på over 7-gangeren får de fleste til å heve øyenbrynene, samt begynne å stille spørsmål som: Hvorfor? Vil det fortsette? Kan det fortsette?

Svaret på de to siste er «neppe». Svaret på det første har med mange forhold å gjøre, men du gjettet riktig på ett av dem: Ja, det har med olje å gjøre. Beretningen om norske boligpriser er så spennende, så intrikat og har så mange som «kan ha gjort det» at den likner på en påskekrim. Derfor er det også mulig å lese denne artikkelen som en detektivhistorie i jakten på boligprisøkningenes opprinnelse.

De mistenkte

La oss starte med å kaste et blikk på listen over de mistenkte, altså se på en oversikt over de faktorene som kan ha forårsaket boligprisøkningen. Den er lang. Høy inntektsvekst, lav rente, full sysselsetting, urbanisering, arbeidsinnvandring, psykologi, flere små husholdninger, gunstige skatteregler, mangel på byggeklare tomter i sentrum og dårlig infrastruktur rundt flere store byer. De åtte første har med etterspørselssiden å gjøre; de to siste med tilbudssiden. Før vi trekker pusten, skal vi drive litt myteknusing. Det er ikke slik at boligprisveksten kan forklares fullt ut av inntektsveksten, renten og sysselsettingen – selv om en kan få inntrykk av det når en hører på sjeføkonomene. For prisen på andre goder – som stekepanner, iPad-er og sydenreiser – stiger da vitterlig ikke selv om inntektene stiger. Renten svinger mye mer enn boligprisene. Og sysselsettingen har vært mer eller mindre god i Norge helt siden andre verdenskrig. Hvis det som skal forklare noe, varierer mer eller mindre enn det som skal forklares, må vi ha noe annet også – enten i stedet for eller i tillegg til. Imidlertid er vi ganske sikre på at inntekt, rente og sysselsetting spiller en viss rolle. Kunsten er å finne ut hvor mye – og hva som kommer i tillegg.

Knapphet

Et naturlig startpunkt for alle økonomiske analyser, er det alle økonomer verdt visittkorttittelen alltid starter med når de ser prisendringer. De spør: «Hva har blitt knapt?» En pris er jo ikke noe annet enn et koordineringsinstrument som stiger når noe blir knapt, og faller når det blir (for) mye av noe. Prisen på gull er høy fordi mange vil ha det – og fordi ingen kan lage det. Prisen på poteter er lav fordi det tross alt er begrenset hvor mye vi kan spise – og fordi alle kan dyrke dem i bakhagen. Interessant nok er prisen på vann lav selv om det er livsviktig. Det er fordi det finnes masse av det (i hvert fall i Norge, som vi har fått erfare den siste vinteren). Prisen på uran er høy selv om stoffet er livsfarlig. Det er fordi det finnes lite av det, og fordi det kan brukes til noe nyttig. Hva har det blitt knapt av i boligsammenheng? Mur? Murere? Tømmer? Tømrere? Nei, mesteparten av dette får vi til gunstige priser i Polen. Det har blitt knapphet på timer og tomter. Det jeg tenker på, er norske arbeidstimer og sentralt beliggende tomter. Det første antyder at sysselsettingen spiller en rolle. Det andre indikerer at det ikke er alle boliger som har steget i pris – og at det ikke er den fysiske bygningen som er knapp. Det er det bygningen står på, som har blitt knapt.

Når det gjelder arbeidstimer, er det mange som lurer. Finnes det ikke et nærmest ubegrenset antall av dem ute i Europa? Både ja og nei. En del av boligbyggingen må skje i norskspråklig kontekst, og dette kan ikke out-sources. Entreprenørene må forholde seg til norsk lovverk og norske rammer. En del aktiviteter krever sertifisering – og krever en standard. De som bygger, må ha norske jurister, norske revisorer og norske inspektører. Dessuten må det bygges på norske tomter, nærmere bestemt på tomter som ligger sentrumsnært. La oss derfor se nærmere på knappheten av timer og tomter.

Norske arbeidstimer

Det er kamp om norske arbeidstimer. For noen få år siden leverte vi innenfor rikets grenser 3,2 milliarder timer. I 2013 leverte vi noe over 3,8 milliarder timer. Økningen på 600 millioner timer kunne kanskje tolkes som at vi har fått et overskudd av dem. Ingen ting kunne ha vært mer feil. Den økningen indikerer hvor presset det norske arbeidsmarkedet har vært, og brorparten av de 600 millioner timene snakker ikke norsk. De snakker polsk, svensk, dansk og baltisk. Stikkordene her er oljeutvinning og oljepenger.

Oljebransjen – og bransjer som leverer til oljebransjen – trenger folk. De kan ikke bare bruke oljerigger og maskiner, de må også ha ingeniører til å drifte dem og økonomer til å organisere driften. De må ha revisorer og advokater, sjåfører og lagermedarbeidere. Hva gjør de? Jo, de går ut på det norske arbeidsmarkedet og byr på arbeidstimer. Fordi sluttproduktet i oljebransjen selges til så gunstig pris internasjonalt, har bransjen gode marginer – og kan vinne budrundene. Det betyr at resten av norsk industri må gjøre et febrilsk forsøk på både å matche lønnsalternativene i Nordsjøen og å overleve kostnadssjokkene. Ikke alle gjør det. Derfor opplever vi en forsert de-industrialisering i Norge. Men vi må ikke glemme at de selskapene som overlever konkurransen, gjør det fordi de er ekstremt produktive. De klarer å forsvare norske timelønner fordi de arbeiderne de ansetter, klarer å levere så mye mer enn sine utenlandske kollegaer. Det betyr igjen at inntektene stiger – og det er inntekter som kan brukes til å vinne budrunder på det mange tydelig vil ha: sentralt beliggende hjem. Den mekanismen glir over i det andre som kan bli knapt, nemlig tomter.

Mangel på sentrale tomter

Det er mangel på visse tomter i Norge, har jeg sagt ved flere anledninger. «Det kan du ikke mene,» har jeg fått høre av sjeføkonomer. En kommenterer tørt: «Jeg tok flyet fra Bergen til Oslo og tittet ut av vinduet. Det jeg så, var ikke mangel på tomter.» Dette er både et viktig og vittig poeng. Så presiseringen må være at det har blitt knapphet på byggeklare, sentrale tomter. Det er ledige tomter i Rollag, på Vågå og i Larvik. Men det er ikke nødvendigvis ledige tomter som er byggeklare på Majorstuen i Oslo. Det innebærer at vi opplever et tilsynelatende paradoks, nemlig at det blir mangel på plass i et av de landene i Europa med mest plass. I korte trekk skyldes det at ikke alle kan bo rundt Slottet. Ikke alle kan bo på Tjuvholmen. Men noe tyder på at det er nettopp der mange folk ønsker å bo. Vi sier at Norge urbaniseres. Når urbaniseringstendenser pågår samtidig med tidkrevende prosesser for å gjøre sentrale tomter byggeklare, er det prismekanismen som sorterer ut hvem som får hva. De som graver dypest i lommebøkene, får de best plasserte boligene.

Køer på veiene gir køer på visningene

Men mange land urbaniseres, innvender noen lesere. Og mange land har liten tilgjengelig plass i sentrum. Likevel har ikke boligprisene der steget like mye. Det er riktig, og det betyr at vi ikke kommer utenom inntektsveksten i Norge – for det er den som til syv – ende og sist har gjort det mulig å by hardt på heftige budrunder. Samtidig kommer vi heller ikke utenom den observasjonen at infrastrukturen rundt flere byer, og særlig Oslo, er spesielt dårlig.

Når det blir kø på veiene, blir det kø på visningene. Folk betaler seg vekk fra de første ved å møte opp på de siste. De byr på sentrumsnære boliger. Si datapro – grammereren Lars vurderer hus i Asker. Det betyr en halv time ekstra hver vei, og han verdsetter tiden sin til minst 400 kroner per time. På 250 arbeidsdager snakker vi 100 000 kroner; tilsvarende en rente på 5 % av et lån til 2 millioner. I prisstatistikken til Eiendom Norge (tidligere Eiendomsmeglerforetakenes forening) er nettopp 2 millioner forskjellen mellom et rekkehus på 140 kvadratmeter i Asker og Vestre Aker (til kvadratmeterpriser på 33 600 og 47 750).

Og på rankingen til World Economic Forum ligger Norge på 43. plass for tog og 83. plass for veikvalitet. Ja, jeg satt også noe i halsen da jeg leste dette. Men alle som har ønsket å kjøre ut av Oslo fredag ettermiddag, vet hva vi snakker om. Personlig mener jeg at trafikkavviklingen omkring Sollihøgda må ha noe av det klareste forbedringspotensialet vi kan komme opp med i Norge i dag. Her er jeg ikke alene. Aftenposten kunne 25. mars berette at lesernes dom var at E16 Sandvika-Hønefoss måtte være den veistrekningen i Norge som måtte prioriteres høyest. Konsekvensen av trange veier, er altså trengsel på budrundene. Da hjelper det ikke at det ligger mange tomter og venter på utbygging rundt de store byene, for de blir ikke tatt i bruk siden de innebærer for lang og usikker reisetid for dem som jobber i byen.

Kampen om sentrum

befolkningstetthet Oslo København.

Det betyr at folk velger å bo i sentrum heller enn å bruke tid bak rattet eller på perrongen. Problemet er at sentrum ikke har så mange ledige kvadratmetere. Det er nokså fullt der fra før av. I andre land har det blitt løst ved å bygge oppover i høyden, men i Norge er det ikke nødvendigvis løsningen fordi breddegradene våre innebærer svært lange skygger. Dessuten virker det som mange i Norge – av en eller annen grunn – ikke liker en høy skyline. I fravær av gode veier og skinner, og med sterke føringer på bygging i høyden og i randsonen, er det da bare et grep igjen som kan la tilbudet matche etterspørselen: Fortetning.

Med dansk kone synes jeg naturligvis det er «dejligt i Danmark». Derfor henter jeg et eksempel derfra. Jeg har regnet ut at område for område har København omkring dobbelt så mange mennesker per kvadratkilometer som Oslo har. I tabell 1 har jeg hentet fram noen eksempeltall for nokså sammen – liknbare bydeler. Mens folk bor tett på Nørrebro, er det mindre folksomt på Grünerløkka. Selv Østerbro og Vesterbro – som er bydeler med høye priser – har mye større tetthet enn attraktive områder av Oslo.

ye større tetthet enn attraktive områder av Oslo. Hvorfor er det slik? For å forstå dette, må vi forstå minst to mekanismer: a) insider-outsider-spillet og b) politikernes belønningsmatrise. Ta et eksempel. La oss si det kommer et forslag om å omgjøre en koloni – hage i Oslo til leiligheter. Forslagsstilleren poengterer at kolonihagene jo er for hytter å regne – og å ha hytter midt inne i en by med plassproblemer kan neppe sies å være optimal plassutnyttelse. Outsiderne er de som ønsker å flytte dit. Insiderne er eierne av bruksrettighetene. De siste lider uten tvil et tap, for de må reise lengre – trolig mye lengre – til hyttene sine. De vet selv hvem de er og hvem andre insidere er. De vet hva de har å tape, og de ønsker ikke å oppgi kolonihagene sine. Outsiderne, derimot, vet ikke engang hvem de selv er. Det kan være barnefamilien Hansen som bor i Drammen, og hvor faren Jens jobber i Oslo. Han vil bruke mer tid hjemme – hvis de kan finne en bolig til overkommelig pris. Men siden han ikke vet om han og familien havner i Oslo, og heller ikke kjenner andre i Moss, Nittedal og Tønsberg som kanskje også vurderer Oslo, kan han ikke alliere seg med noen.

Samfunnsøkonomisk kan da følgende utfordring oppstå: gevinsten til outsiderne kan være mye større enn tapet til insiderne uten at prosjektene blir gjennomført. Hvordan? De som representerer outsiderne, er de som representerer det norske fellesskapet. Det er politikerne og byråkratene. Mens innbyggerne kan nøye seg med å tenke på hva som tjener dem selv best, er ideen at de som styrer, skal ha hele Norges beste i tankene. Men myndighetene består av mennesker, og alle mennesker har individuelle belønningsmatriser som de skjeler til. Hvis de sier «nei», blir de populære hos insiderne. Hvis de sier «ja», får de skylden for å ha knust en kolonihageidyll – i tillegg til å ha skapt gatestøy, byggestøv, omregulerte gater, folkestimler – og skrekkelig arkitektur. Da sier det seg selv at prosessene ikke virker raskt, effektivt eller målrettet. Ja, i praksis ville et forslag om å omgjøre kolonihagene i Oslo til leilighetsbygg aldri komme langt. Slik er det selvsagt i andre land også, men tabell 1 antyder at prosessen muligens er vanskeligere i Oslo enn andre steder. Prisene antyder det samme.

Kan det fortsette?

Nå har vi sett på noen av de viktigste faktorene bak utviklingen i Norge. La oss hente kaffe og prøve å besvare spørsmålet om det kan fortsette? I bolig- økonomi vet vi at det er særlig to nøkkelindikatorer som er spesielt viktige. Det er: P/E og P/I. P-en står for boligpriser, E-en for årlig husleie og I-en for inntekt. Dette er indikatorer som er mye brukt fordi de kan si noe om bærekraftighet. Boligprisene kan ikke løpe fra leieprisene, for da vil alle heller leie. Boligprisene kan ikke løpe fra inntektene, for det er inntekter som skal betale de lånene som boligene ble kjøpt for. Med andre ord har de to brøkene, P/E og P/I, en tendens til å være stabile over tid. Det kan riktignok være svak drift i P/I. Hvorfor? Folk kan typisk tåle å sette av en høyere andel av disponibel inntekt til renter når de er rike – for de trenger jo ikke å spise to ganger eller doble antall ski. Da kan folk tåle et noe høyere gjeldsnivå, målt i forhold til inntekt, når de blir rike. Men det er likevel slik at P/I ikke kan stige altfor bratt, altfor lenge.

P/E: Eiepriser mot leiepriser

P/E for Oslo leiligheter 2011

I tabell 2 har jeg lagt inn noen resultater utarbeidet av to av mine studenter. De har undersøkt P/E-raten i Oslo. Husk at det forholdstallet sier noe om hvor høye eieprisene er i forhold til leieprisene. Dette mener økonomer er interessant fordi eie og leie vanligvis er substitutter – og fordi folk velger det som er åpenbart billigst. Men vi vet at en lav rente gir høy P/E. Hvorfor? Det er lettere å betjene lave renter enn høye, så i lavrenteperioder vil gunstige lån kunne presse P-en oppover. Problemet med det, er at det sjelden er slik at rentene er lave for alltid. Da ville det være mistenkelig – og en kilde til uro – om P/E-brøken kom svært høyt. Hva er høyt? Det er tall som 20 eller 25 og i hvert fall 30.2 I tabellen ser vi at noen tall begynner å bli høye, for eksempel P/E-brøken på 24,4 for store leiligheter i det nordvestre området av byen. Likevel er det ikke til å underslå at mange økonomer kanskje ville si noe sånt som at dette var relativt høye tall, men ikke nødvendigvis alarmerende høye tall. Og vi må også ile til med så si at det er to måter en slik brøk kan falle på: a) eieprisene kan falle, b) leieprisene kan stige. Det siste har vært tilfelle i lang tid, og det igjen indikerer at en av driverne ikke har vært kjøp for investeringsformål, men nettopp urbanisering. Urbanisering vil jo påvirke både P-en og E-en siden folk som vil inn til byen har valget mellom å eie eller å leie. Glem heller ikke at i visse områder av byen, oppfattes det å leie og det å eie ikke nødvendigvis som substitutter. Folk kan ha – og har antakelig – en sterk preferanse for å eie.

P/I: Eiepriser mot inntekt

Median boligpris/inntekt etter skatt

Til syvende og sist er det inntekter som skal betjene lånene. Figur 1 viser beregninger av boligprisenes nivå (median boligpris) mot inntekt (median inntekt etter skatt), konstruert av Eiendomsverdi. I den ser vi at brøken har en stigende trend, og at den har nådd nivået 5,4. Median boligpris er altså 5,4 ganger så høy som median inntekt etter skatt. Er dette høyt eller lavt?

Vel, hvis vi regner litt på baksiden av en konvolutt, skjønner vi at hvis en husholdning har samlet inntekt etter skatt på for eksempel en million og en bolig til 5,4 millioner, så er renter før skatt på 216 000 og renter etter skatt på 155 520 – hvis boligkjøpet ble fullfinansiert til en rente på 4 %. Hvis en annen husholdning har inntekt etter skatt på en halv million og en fullfinansiert bolig til 2,7 millioner, så vil tilsvarende renter være på 108 000 og 77 760. Selv om P/I-brøkene – 5,4 delt på 1 og 2,7 delt på 0,5 – her er like, vil renteutgiftene være enklere å bære for den første husholdningen sammenliknet med den siste. Begge har samme P/I-grad, men den første spiser seg jo mett bare en gang, og kan da eventuelt bruke hele merinntekten til rentebetalinger. Med andre ord skal vi ikke overraskes over at P/I-raten øker i et land hvor inntektene øker (mye).

Ønskelisten

For å hjelpe den norske økonomien i omstillingen framover mot et arbeidsliv som bygges opp rundt urbane kunnskapsklynger, kunne vi stille opp en aldri så liten ønskeliste på bakgrunn av de analytiske poengene vi har sett på ovenfor. Helt uhøytidelig kunne vi skrive inn et halvt dusin punkter, og da får vi disse:

  1. Transport. Bygg skinner og veier. Nå.
  2. Sykkelveier. Der skinner og veier ikke får plass, bygg skikkelige sykkelstier. Ikke sånne som er for smale eller sånne som brått ender i en busslomme.
  3. Fortetning. Bygg smart. Det er mulig å få flere folk og flere parker samtidig – om arealet utnyttes lurt. Fjern kolonihagene, for hytter passer bedre på fjellet og i sjøkanten.
  4. Skyline. Tillat flere høybygg, særlig rundt kommunikasjonsknutepunkt. Barcode viser veien. Det blir visuelt attraktivt også.
  5. Saksbehandling. I dag er saksbehandlingen en virkelig trang flaskehals. Skal vi omgjøre gamle sjøfartsbyer til moderne kunnskapsklynger, er det en fordel om tiden det tar å få svar, kuttes fra år til måneder.
  6. Frihet. La entreprenørene bygge de boligene folk vil ha. Særlig smått, for det er plasseffektivt. Politikerne kan drømme om småbarnsfamilier i sentrum, men småbarnsfamiliene selv drømmer om rekkehus utenfor sentrum.

Siste ord

Vi ser at det er grunner til at boligprisene i Norge skal være høye – og vi ser at de har kommet høyt. Om de har kommet for høyt, er vanskelig å si, rett og slett fordi et helt presist svar vil måtte kreve at vi kjenner befolkningens smak fullt ut, dens evne til å håndtere gjeld og bankenes evne til å håndtere eventuelle mislighold. Det er ingen i Norge som vet dette. Og de som sier de vet det, vet ikke engang at de ikke vet det.

Når vi tenker på norske boligpriser er det minst tre viktige tanker vi må ha i hodet samtidig. De tre tankene er: oljeinntekter, urbanisering og gjeld. Det første gir et etterspørselsløft fordi hele Norge blir rikere og norske husholdninger settes i stand til å by på goder de liker i skjermet sektor. Det andre antyder hva slags goder nordmenn ser ut til å sette pris på: sentralt beliggende tomter, gjerne få meter både fra havkanten og cafeen. Det er et begrenset antall av slike tomter, og det utspiller seg derfor en kamp om plassen på dem – og den kampen foregår på budrundene. Det siste punktet er det vi skal være noe urolige for. Selv om økonomer liker gjeld fordi gjeld gjør det mulig å separere kjøp fra salg, er økonomer også klar over at dersom frekvensen av mislighold øker, skaper dette friksjoner i økonomien. Vi tenker oss derfor at det kan finnes et optimalt nivå av gjeld. Dette er vanskelig å identifisere, men det er ikke til å underslå at det norske gjeldsnivået for husholdninger har kommet høyt. Ordentlig høyt.

Vil du vite mer? Les flere artikler her.