Ønsker du å hjelpe barna dine inn i boligmarkedet, men er usikker på om du skal gi lån eller forskudd på arv? Og bør du eller barnet stå som eier av boligen? Slik gjør du det smartest mulig både skattemessig og økonomisk.
Hvilken løsning som er best for den enkelte er avhengig av mange faktorer, men i de fleste tilfellene anbefaler vi at barnet eier boligen selv. Her tar vi deg igjennom ulike punkter som ligger bak vår anbefaling. Vi har tatt utgangspunkt i at barnet er student, men mange av momentene gjelder også for unge voksne i etableringsfasen.
Har du kontroll på din formue? Få oversikten – ta vår quiz
1. Redusert skatt
Eieren av boligen er den som skal ta med boligens formuesverdi i skattemeldingen. For foreldre som ligger på høyeste skattenivå kan økonomisk bistand til barna i forbindelse med kjøp av leilighet redusere formueskatten. Unge voksne har derimot i de fleste tilfeller ikke kommet i formuesskatteposisjon, og formueskatt kan derfor (kanskje) unngås helt.
Et viktig moment i denne sammenheng, er at boligen for foreldrene ville blitt stående som en sekundærbolig, som verdsettes til 100 % av antatt markedsverdi. For barnet som både eier og bor i boligen, vil derimot verdsettelsen skje som primærbolig (25 % av markedsverdi opp til 10 mill. – pluss 70 % av verdi utover kr 10 mill.).
Ønsker du skatterådgivning rundt din formue? Kontakt oss her
2. Fordeler med å gi lån
Som student eller ung voksen uten egenkapital vil det normalt være vanskelig å få lån i banken, og dette gjelder kanskje også selv om foreldrene kausjonerer eller stiller som medlåntakere. En løsning da vil være at foreldrene låner barnet penger til å kjøpe bolig.
Denne løsningen har mange fordeler: For det første kan foreldre låne bort så mye de vil til barna, uavhengig av barnets lønnsinntekt eller egenkapital. Foreldrene står videre helt fritt til å vurdere når lånet skal tilbakebetales, om det skal betales renter – og hvor høye rentene eventuelt skal være.
Hvordan foreldrene velger å finansiere sitt utlån, er en selvstendig vurdering. Det enkleste er selvfølgelig om de allerede har midler tilgjengelig på privat hånd, men de kan også ta opp et banklån. Utbytte er et alternativ, men mange ønsker nok å unngå den skattebelastningen dette medfører.
Hvilken avdragsplan og renteavtale foreldrene har med banken, legger ikke noen føringer på vilkårene som settes for barnets lån: De to avtalene lever fullt og helt sine egne liv. Dette innebærer blant annet at foreldrene får fullt fradrag for de rentene som betales på eventuelt banklån, og barnet får fullt fradrag for rentene som betales til foreldrene (men har de så lav inntekt at dette gir et underskudd, vil de gå glipp av hele eller deler av det såkalte personfradraget). Om barnet har fått en renterabatt, og dermed betaler mindre enn det foreldrene betaler til banken, behøver foreldrene likevel ikke å inntektsføre mer enn det de iht. avtalen mottar fra barnet.
Som en del av finansieringen, ser vi at mange foreldre benytter anledningen til å gi barnet forskudd på arv. Husk da å sette opp gavebrev. Du kan lese mer om gavebrev her: https://formue.no/innsikt/nye-regler-rundt-forskudd-pa-arv-bruk-gavebrev/
3. Skattefri fremleie
Det kan være gunstig for en rusten studentøkonomi å leie ut deler av boligen til f.eks. en medstudent. Så lenge det som leies ut tilsvarer mindre enn halvparten av boligens utleieverdi, vil dessuten denne leieinntekten være skattefri for studenten.
Hvis foreldrene eier boligen, vil eventuell leieinntekt bli skattepliktig for dem. Men om du har latt barnet bo i boligen vederlagsfritt mot å betale løpende kostnader (evt. at barnet betaler fullt markedsleie), kan barnet fremleie inntil halvparten av boligen skattefritt.
Sjekk skattereglene for utleie her
4. Unngå gevinstbeskatning ved boligsalg
Hvis boligen skal selges etter at barnet er ferdig med å bo der (og altså ikke skal leies ut), vil det være skattemessig gunstig at den har stått i barnets navn. Dette skyldes at verdistigningen på denne måten kan realiseres skattefritt: Reglene sier at en gevinst er skattefri hvis selger har eid boligen i minst ett år, og selv bodd der i minst ett av de to siste årene forut for salget (kun brukstid i egen eiertid teller med).
Hvis for eksempel foreldrene og barnet eier leiligheten 50/50, må foreldrene skatte av sin andel av gevinsten. Enkelte foreldre ønsker selv å beholde verdistigningen. En avtale om at barnet skal være eier for å få skattefri gevinst, men at hele verdiøkningen skal tilfalle foreldrene etter salget, vil imidlertid ikke stå seg skattemessig. I disse tilfellene må derfor foreldrene selv være eiere, men da vil 22 % av gevinsten havne i statens lommebok.
5. Husk at for høy formue reduserer stipendet hos Lånekassen
For borteboende studenter, kan opptil 40 % av det såkalte basislånet hos Lånekassen, omgjøres til stipend etter bestått utdanning. Utfordringen er at dette stipendet begrenses dersom studentens nettoformue overstiger visse grenser (kr 511 220 for ugifte i 2025). Mange tror at foreldrene derfor bør stå som eiere, men en bedre løsning er å la barnet ha gjeld.
Ettersom det er nettoformuen som vurderes, vil nemlig studentens gjeld redusere beregningsgrunnlaget. Så lenge gjelden minimum utgjør 25 % av boligens markedsverdi (evt. pluss 70 % av verdi utover kr 10 mill.), betyr dette at det blir et nullspill.
Eksempel: Studenten kjøper en bolig til kr 6 mill., hvorav kr 1,5 mill. er finansiert ved lån, og kr 4,5 mill. er mottatt som forskudd på arv. Fordi studenten selv bor i leiligheten, vil den som primærbolig verdsettes til 25 %, hvilket utgjør kr 1,5 mill. Og etter fratrekk for gjelden, blir nettoformuen null.
Hva er riktig løsning for deg?
Som vi innledet med er det mange faktorer som taler for at barnet skal eie boligen selv. Hva som er beste løsning for deg, avhenger imidlertid av din situasjon og planer fremover.