Det tikker inn urovekkende meldinger om boligmarkedet. Antallet usolgte boliger, altså varelageret, har aldri vært så høyt på denne tiden av året som det er nå.
Nylig uttalt administrerende direktør Terje Buraas i DNB Eiendom at antall boliger lagt ut for salg og omsetningen av boliger er halvert. Eiendom Norge presenterte tall som reflekterer alvoret: I forrige uke (uke 12) ble det solgt 1 190 boliger. Det var en nedgang på 36 prosent sammenliknet med salget i tilsvarende uke i 2019. Smak på tallet. 36 prosent nedgang. Det er historisk.
Dette bør man følge med på
Spørsmålet er hvor dette skal ende. Den mest åpenbare faktoren er koronakrisens varighet. Den er så åpenbar at vi nøyer oss med å ha nevnt den. For en antatt varighet på noen måneder, er det disse faktorene vi gjør lurt i å se på:
- Inntektsutviklingen
- Renteutviklingen
- Arbeidsledighetsutviklingen
- Kreditt-tilgangen
- Mellomfinansieringsmulighetene
- Selge-først-strategien
De tre første faktorene er rene makrofaktorer på etterspørselssiden. I Housing Labs boligprismodell, som bygger på en modell utviklet av André Anundsen, er den langsiktige (likevekts) effekten av renteendringer på boligprisen – alt annet likt – meget sterk. Ett prosentpoengs reduksjon i boliglånsrenten fører til slutt til en økning i boligpriser på 13,8 prosent. Det er sterkt. Så når styringsrenten nå er kuttet, og Nibor-renten faller, vil dette avdempe boligprisfallet som trolig kommer.
Inntekt og lån er viktigere
Men. Det. Er. Ikke. Det. Viktigste. Det viktigste for boligkjøpere er usikkerhet rundt egen inntekt og tilgangen på lån. Hvis det svikter, svikter boligmarkedet. La meg ikke komme med anslag. I stedet skal jeg forutsette at myndighetene vet dette, og derfor vil understøtte både inntekt og kreditt.
Det gjør de fordi boligmarkedet er så viktig. Riktignok er arbeidsmarkedet økonomiens viktigste marked, men boligmarkedet er økonomiens nest viktigste marked. For at arbeidsmarkedet skal virke, må boligmarkedet også virke, fordi det er avgjørende for at et land skal komme seg gjennom krisetider at en ledig arbeidstaker kan si «ja» til en ny jobb i en annen by – og vite at det er mulig å selge boligen. De færreste har råd til å sitte med to boliger.
Men da er vi over i de to siste punktene, muligheter for mellomfinansiering og en synkronisering av tanken om å selge først. Det gjør oss betenkte.
Karusellen stopper
Et tankeeksempel kan vise hvorfor. Si det i en miniatyrøkonomi til enhver tid er 10 husholdninger og 10 boliger. For hver periode rykker husholdningene over i en ny bolig slik at husholdning 1 (et ungt par) anskaffer seg bolig 2 (en medium leilighet) og husholdning 2 (et par med barn) anskaffer seg bolig 3 (et lite rekkehus) og så videre. Husholdning 10 (en enslig eldre) rykker tilbake i bolig 1 (en liten leilighet). I korte overgangsvinduer mellom periodene vil noen eie to boliger (de kjøpte først) og andre ingen (de solgte først). Salgsvolumet er imidlertid 10 i hver periode. Men tenk hvis en idé forplanter seg blant husholdningene om at «Ja, vi skal kjøpe, men vi skal bare selge først.» Denne betingede etterspørselen er sånn at det er umulig å få til at alle følger den samtidig. For hvis alle 10 legger denne planen, vil ingen kunne kjøpe, for alle venter på å få solgt først. En handel har alltid to parter – og alltid én selgende part og én kjøpende part. Hvis den betingede etterspørselen slår rot, vil salgsvolumet falle fra 10 til 0.
Nash-likevekt
Det er dette vi frykter, for da stopper boligmarkedet opp. Og hvis boligmarkedet stopper opp, bremser arbeidsmarkedet. Så vil noen innvende at det nevnte eksempelet var søkt. Imidlertid er slike synkroniserte hendelser ikke like uaktuelle som noen kunne tro. Ta et annet eksempel fra en fotballkamp. På tribunen er det fristende – ja, ofte individuelt rasjonelt – å reise seg for å se bedre. Men da vil de bak måtte reise seg for å se, og dermed de bak dem igjen. Til slutt står alle. Ingen ser bedre, men alle har det verre, for det er slitsomt i lengden å stå. Det er dette økonomer kaller en Nash-likevekt. Slike uheldige Nash-likevekter kan oppstå når en handling er individuelt rasjonell, men kollektivt uheldig.
I boligmarkedet kan fenomenet om å selge først bre om seg dersom banker blir redde for å yte lån til boligkjøpere. Bankene kan tenke det er individuelt smart å kreve av en låntaker at hun skal selge før hun kjøper. Da har banken den fordel at den vet hva egenkapitalen er, og låntakeren vil da ikke måtte ha mellomfinansiering til å sitte med to boliger i en overgangsperiode. Problemet med dette er at dette ikke er en strategi alle bankene kan følge samtidig. Hvis alle sier de skal selge først, får ingen solgt, for ingen kjøper – med mindre en rekke førstegangskjøpere velger å kjøpe. Men førstegangskjøperne er ikke ivrige i så urolige tider. I en artikkel fra 2014 viser André Anundsen og jeg hvordan selge-først-strategien særlig virket i finanskrisen høsten 2008. Sammenhengen mellom boligprisens fall og utviklingen i selge-først-frekvensen er besnærende sammenfallende.
Hardt rammet
Nå er det grunn til å frykte dette igjen. Boligmarkedet er allerede hardt rammet av inntektsbortfall og usikkerhet. Og ikke bare det, folk kan jo ikke lett bevege seg utendørs og mange er virusfaste hjemme, i karantene, i isolasjon eller i frykt. Hvis selge-først-strategien både slår rot blant dem som flytter og blir et krav fra bankene, rammer det boligmarkedet.
Mot-medisinen finnes: Sørg for mellomfinansiering. Dette kan gjøres ved utvidete fullmakter til Husbanken eller ved å opprette en ny bank med særlig mandat. En enda friskere mulighet er at Staten kjøper boliger – via et tenkt nytt statlig organ, Statsboligkjøp. En slik institusjon kan kjøpe boliger som har ligget en stund på markedet – til en redusert pris, men med en klausul som sier at boligselgeren skal ha halvparten av gevinsten Statsboligkjøp får når den selger om noen måneder eller år. Et slikt organ vil bryte den uheldige likevekten, og det trenger ikke nødvendigvis kjøpe mange boliger eller sørge for mange mellomfinansieringer. I eksempelet vi så på ovenfor holder det faktisk med å kjøpe én bolig. For når den boligen blir solgt, vil selgeren kjøpe den hun ville ha, noe som gjør det mulig for neste person å kjøpe. Ved å bryte kjeden og kjøpe én bolig, endres salgsvolumet fra 0 til 10.
I Norge er vi så heldige at vi har utstyrt oss med kunnskapsrike myndigheter. De vet dette. Og de vil agere. Spørsmålet er mer: blir medisinen foreskrevet raskt nok og i riktig mengde?