De siste årene har Formues eiendomsteam økt investeringene i sentrumsnære industrieiendommer egnet for lagring av varer og produkter til distribusjon. Nylig gjennomførte forvaltningsselskapet Blackstone den største private eiendomstransaksjonen gjennom tidene målt i verdi. Det synliggjorde en god gevinst for Formues kunder.
I februar annonserte det amerikanske forvaltningsselskapet Blackstone at de ville gjennomføre en rekapitalisering, som er en omstrukturering av forholdet mellom egenkapital og gjeld i en bedrift i forbindelse med et eierskifte, av Mileway. Eiendomstransaksjonen hadde en verdi på 21 milliarder euro, tilsvarende nesten 210 milliarder norske kroner. I slutten av april ble avtalen bekreftet. Mileway, som er Blackstones last mile-logistikkinvestering, har en portefølje med over 1.600 eiendommer spredt over 10 land i Vest-Europa. Formues kunder er indirekte investert i selskapet gjennom tre ulike årgangsløsninger.
Investeringene i Mileway har nå en verdi på rundt 150 millioner norske kroner, betydelig mer enn det opprinnelige investerte beløpet. Formues eiendomseksperter har troen på videre vekst i industrieiendommer fremover, og særlig last mile-logistikk som følge av en økende vekst i internetthandel samt høy etterspørsel etter raskere leveringstider.
— Mileway selges fra Blackstones Value-Add/opportunistiske eiendomsfond delvis til et nytt Core+-fond i Blackstone og delvis til eksterne institusjonelle investorer. Investorene kunne velge å være med videre i Core+-fondet eller motta kontantoppgjør basert på eksterne verdsettelser og en åpen auksjonsprosess der også andre kjøpere hadde anledning til å legge inn bud. Formues kunder investerte opprinnelig rundt 40 millioner norske kroner i Mileway. Investeringene har økt med nesten 3,5 ganger, så man kan enkelt regne seg frem til at det har gitt god avkastning for våre kunder, sier Bjarne Brynning, leder for Eiendom i Formue.
Bjarne Brynning, leder for Eiendom i Formue.
Les også: Investert i filmstudioer som leies av Netflix, Amazon og Disney
Forventer ytterligere vekst
Last mile-logistikk er industrieiendommer som er lokalisert nær forbrukere og som sørger for kortreist distribuering av varer og produkter. Dette gir både miljømessige og økonomiske besparelser. Mileways portefølje utgjør rundt 15 millioner kvadratmeter og er den største porteføljen innenfor denne type eiendommer i Europa.
— Eiendommene kan ligge noen få kvartaler til over 150 km unna sluttdestinasjonen. Veksten av e-handel og urbanisering rundt Europa, og generelt i verden, øker behovet for raskere logistikkløsninger samt raskere leveringstider. Vi venter at den sterke etterspørselen etter denne type lagerkapasitet i de store byene i Europa vil føre til økte leiepriser fremover, sier Thomas Grant, investeringsanalytiker i Formue, og fortsetter:
— I tillegg har etterspørselen etter lagerløsninger nærmere tett befolkede områder økt som følge av kraftig økning i transportkostnader. Ved å kjøre varene direkte til befolkningstette områder, og ikke først til et større omlastningslager for så å laste over for frakt til bynære områder, sparer man transportkostnader. Lagerkostnader utgjør bare rundt fem prosent av kostnadene for varer, og derfor er det en markedsoppfatning at det er fortsatt rom for betydelig leievekst på lager i de kommende årene.
Det har vært økt etterspørsel etter logistikkeiendommer de siste årene. Her ser man et av Amazons distribusjonssenter i Tyskland.
Emmanuel Van der Stichele, daglig leder i Mileway, fortalte i pressemeldingen da transaksjonen ble kjent, at de har jobbet tett med Blackstone for å bygge en bred last mile logistikkportefølje. Ifølge Stichele vil samarbeidet med Blackstone bidra til å forsterke Mileways initiativer og utviklingsplaner i de store europeiske byene over hele Europa.
Flere investeringer i sterke europeiske markeder
De siste årene har langt flere kjøpt produkter og varer på internett i stedet for å handle fysisk. Nedstengninger og restriksjoner som følge av pandemien har nærmest tvunget folk til å ri denne trenden. Når samfunnet gjenåpnet, har flere innsett hvor enkelt og tidsbesparende det er å handle over nettet.
— Pandemien satte virkelig fart på industrieiendom, som allerede hadde god medvind med tanke på e-handel. Dette gjelder ikke bare her hjemme i Norge, men nesten over hele verden, sier Grant og fortsetter:
— Prologis, Inc., som er et verdensledende eiendomsinvesteringsfond innenfor industri, har nylig doblet sine estimater for leieprisveksten i USA i 2022 til 22 prosent, opp fra 11 prosent for bare 90 dager siden. Dette er en trend vi også ser i Norden og Europa.
Thomas Grant, investeringsanalytiker i Formue.
I figuren under kan man se at analyseselskapet Green Street Advisors, som følger de 25 største markedene i Europa, anslår at industrieiendom vil ha en sterkere vekst i leieinntektene og lavere ledighet de kommende årene sammenlignet med eiendommer innen kontor, bolig og handel. I tabellen fremkommer historisk gjennomsnittlig (CAGR) effektiv leievekst i prosent fra 2007 til 2021 som var i gjennomsnitt 1 prosent for industri, mens det var negativt for de andre hovedsektorene kontor, handel og boligutleie. For perioden 2022-2026 forventes denne veksten å bli hele 5,3 prosent for lager som i tabellen fremstår betydelig høyere enn i de andre sektorene.
Grafen tar utgangspunkt i M-RevPAM, som er en indeks som kombinerer leieprisutvikling og ledighetsgrad uttrykt i et indekstall som de kaller effektiv leie.
Unoterte eiendomsinvesteringer gir god sikring
I løpet av den siste tiden har vi sett en negativ utvikling i finansmarkedene. Den globale aksjeindeksen MSCI er ned over 20 prosent hittil i år. Det private eiendomsmarkedet har en svært liten korrelasjon med aksjemarkedet, og bidrar derfor til en mindre risikofylt investeringsportefølje. Både børsnoterte og unoterte eiendom har lav samvariasjon med aksjer og fastrenteobligasjoner. Det vil gi en bedre sikring av verdiene ved et børsfall eller økning i rentenivået, ifølge Brynning.
— I dagens markedssituasjon med økte renter og inflasjon vil eiendom være en god sikring av verdiene fordi leieinntekter i stor grad justeres med utviklingen i konsumprisindeksen. I tillegg er utleieboliger interessant fordi leietaker får inflasjonsjustert sine lønninger og kan dermed opprettholde sin kjøpekraft selv om husleiene øker med inflasjonen. Børsnotert eiendom vil i det kortere bildet svinge mer med børsene generelt. Unoterte eiendomsinvesteringer vil i større grad utvikle mindre i rytme med aksjekursene og derfor gi en bedre sikring av verdiene ved et børsfall eller økning i rentenivået.