Må du betale skatt av leieinntektene hvis du leier ut en fritidseiendom i Frankrike? Er det skatt på gevinst ved salg? Og utløser et generasjonsskifte arveavgift?Her er nyttige regler rundt skatt og arv du bør sette deg inn hvis du eier en eiendom i Frankrike.
Frankrike er et populært reisemål for nordmenn, med varmt klima, god mat og drikke. Når du eier eiendom i utlandet er det viktig å kjenne til de lokale reglene du må forholde deg til. I denne artikkelen skal vi se nærmere på noen av de franske reglene for skatt, arv og arveavgift.
Nyttige skatteregler
Salg: Har du eid og brukt fritidseiendom i Frankrike i mer enn fem år og skal selge? Etter norske regler vil gevinst ved et slikt salg være skattefri, men vær oppmerksom på at det er andre regler i Frankrike. Etter fem års eiertid vil du der unngå full gevinstbeskatning, men det er først etter 30 års eiertid at salget vil være helt skattefritt. I mellomtiden er det en gradering, som medfører gradvis mindre skatt på gevinsten jo lenger du har eid eiendommen.
Utleie: Ved utleie av eiendom i Frankrike vil ikke leieinntektene automatisk komme med på den franske skattemeldingen (tilsvarende som i Norge). Selv om du medtar inntektene til beskatning i Norge, må du fylle ut og sende inn fransk skattemelding. Deretter kan du kreve fradrag for betalt fransk skatt i den norske skattemeldingen.
Formuesskatt: Eier du eiendom i Frankrike som overstiger EUR 1,3 millioner må du betale formuesskatt i Frankrike. Beløpet er et nettobeløp, men det hjelper ikke om du har lånt penger i Norge for å finansiere eiendomskjøpet. I slike tilfeller kan det lønne seg med lånefinansiering i Frankrike, for å unngå fransk formuesskatt. Eiendommen skal uansett inngå i formuesskattegrunnlaget i Norge, men du kan kreve fradrag for den formuesskatten du har betalt i Frankrike.
Bør eiendommen kjøpes via et selskap?
Ikke bruk norsk selskap: Fritidseiendommer bør som hovedregel ikke eies via et norsk selskap.
Mange har hørt at det lønner seg å eie fransk eiendom gjennom et såkalt «SCI» (et fransk boligselskap), eller at man med fordel kan eie fransk eiendom gjennom sitt norske aksjeselskap.
Fritidseiendom bør, som en klar hovedregel, ikke eies igjennom et norsk aksjeselskap. Ved eventuell utleie av fritidseiendommen vil man i Norge skattlegges for eventuelle leieinntekter både i selskapet, og ved senere uttak fra selskapet. Tilsvarende dobbeltbeskatning blir det på gevinst ved salg av eiendommen. Privatpersoner kan derimot selge skattefritt når de har eid eiendommen i minst fem år og brukt den som egen fritidsbolig i minst fem av de siste årene.
I tillegg må aksjonærer som bruker fritidseiendom eid av selskapet betale tilstrekkelig leie. Det er ikke tilstrekkelig å dekke selskapets driftskostnader knyttet til eiendommen. Leien må også dekke tapt avkastning selskapet har på eiendomsinvesteringen (uavhengig av om eiendommen øker i verdi).
Når det gjelder bruk av fransk boligselskap er dette noe som må vurderes konkret ut fra den enkeltes situasjon. Hvorvidt eiendommen skal leies ut, og om den skal eies og/eller brukes av flere familiemedlemmer, vil kunne være momenter av betydning. Her er det lurt å søke hjelp fra noen som kjenner reglene godt.
Arv og uskifte
I Norge er det vanlig at lengstlevende ektefelle sitter i såkalt uskiftet bo ovenfor felles barn. Lengstlevende rår da som eier av alle verdiene, og arven fordeles ved lengstlevendes bortgang.
Uskifte er et ukjent begrep i Frankrike. Skal du i Norge sitte i uskiftet bo med eiendom i Frankrike, må du først få oversatt den norske uskifteattesten. En fransk notar må deretter behandle saken før du kan registreres som eier. Denne prosessen tar ofte opp til 3 måneder. Slik overdragelse til lengstlevende som her beskrevet er imidlertid uheldig med tanke på fremtidig arveavgift (se nedenfor).
For å forenkle prosessen for lengstlevende ektefelle, og for å gjøre eventuelle tilpasninger for å spare fremtidig arveavgift, bør du opprette et testament i Norge med bestemmelser om eiendommen i Frankrike.
Pass på fribeløpet
Frankrike har i dag arveavgift for arv til andre enn ektefeller.
Barn har et fribeløp på EUR 100.000 når de arver foreldrene. Eier dere som foreldre eiendommen sammen, vil deres barn ha ett fribeløp fra hver av dere. Vær imidlertid oppmerksom på at dersom én av dere faller fra og den andre tar over som eneeier, vil barna «miste» det ene fribeløpet. Dette gjelder også hvis lengstlevende blir registrert som eneeier fordi man sitter i uskiftet bo etter norske regler.
Hvis dere vet at barna skal overta eiendommen i fremtiden, kan dere ta inn barna på eiersiden allerede når dere kjøper eiendommen. Dette vil medføre reduksjon eller bortfall av arveavgiften ved senere overføring, og gjennom riktig avtaleverk kan dere i stor grad beholde styringsrett over eiendommen.
Eier dere allerede eiendom, finnes det fortsatt måter å tilpasse seg på. Fribeløpet kommer også inn ved gaver til barn, og dere får et «nytt» fribeløp hvert 15. år. Har dere eiendom av høy verdi kan det for eksempel lønne seg å foreta en overføring til barna over tid, for å spare arveavgift. Det finnes også andre måter å tilpasse seg på, som vi ikke går nærmere inn på i denne artikkelen.
Samboere som kjøper eiendom sammen i Frankrike må være særlig påpasselige. Det er ingen fribeløp ved arv fra samboer. Dersom gjenlevende samboer skal overta avdødes eierandel må det derfor betales full arveavgift. Her kan bruksrett være en tilpasning for å redusere/unngå arveavgift, men slik bruksrett må avtales på forhånd. Det er også mulig å registrere seg som samboere i Frankrike og på den måten komme innunder tilsvarende fritaksregler som for ektefeller.
Som det fremkommer av denne artikkelen er det mange ting å tenke på ved eiendomsinvestering i utlandet, og flere tilpasningsmuligheter. Heldigvis finnes det god hjelp å få når man skal finne beste løsning.
Formuesforvaltning Advokatfirma AS har samarbeid med aktører som er spesialister på skattereglene i Frankrike, Italia og Spania, og vi kan bistå med henvisning videre til disse. Om ønskelig samkjøres tjenestene, slik at det blir én felles leveranse.