Siden toppen i annet kvartal 2022 har det europeiske eiendomsmarkedet falt ca. 20 prosent og utsiktene tynges fortsatt av hyppige rentehevinger. Formues eiendomsløsninger leverte totalt sett positiv avkastning i 2022.
Kraftig rente- og inflasjonsoppgang førte til at omsetningen av eiendom tørket opp utover fjoråret. Mot slutten av året ble det gjennomført veldig få transaksjoner, og det var stor avstand mellom kjøpere og selgere. Det krevende markedet førte til at det europeiske transaksjonsvolumet endte på 305 milliarder euro i fjor, ned fra 370 milliarder euro i 2021. I USA falt omsetningsvolumet fra 420 milliarder dollar i 2021 til 320 milliarder dollar i 2022.
Formues løsninger klarte seg godt
Til tross for negativ markedsutvikling leverte Formues årgangsløsninger positiv avkastning på 5,2 prosent i 2022. Det tilsvarer en internrente på 9,4 prosent pr. år. siden 2013. Formues årgangsprogram består av investeringsløsninger der det hvert år settes opp en ny årgang for kundene. Kapitalen i disse løsningene kommitteres til forvaltningsmiljøer som har strategier innenfor arealutvidelser, rehabilitering, utleie og andre verdiskapende aktiviteter. Felles for disse forvalterne er at mesteparten av avkastningen kommer som følge av at eiendommenes kvaliteter og fasiliteter forbedres gjennom eierperioden. Formues kunder fordeler typisk 50 prosent av kapitalen de investerer innenfor eiendom i det såkalte årgangsprogrammet og 50 prosent i det åpne eiendomsfondet Real Estate Core +, som i hovedsak er investert i Norden. Denne eiendomsløsningen har kun ca. 20 prosent belåningsgrad og betaler ut årlig utbytter. Avkastning her endte på null i 2022. Det var bedre enn den sammenlignbare indeksen Greenstreet Advisors CRPI (en europeiske totalavkastningsindeks for de 30 største europeiske byene), som var ned 3 prosent.
Handel går relativt bra – innen kontor øker prisforskjellene
Etter flere år med svak utvikling har eiendommer innenfor handel klart seg relativt best i nedturen. Logistikk og bolig, som har vært de soleklare vinnerne de siste årene, har fått langt hardere medfart. Innenfor kontor ser vi at prisforskjellene mellom sentrale og perifere kontoreiendommer har økt betydelig. Økte renter og høy inflasjon er et tveegget sverd for eiendom. Økte renter øker avkastningskravet eller yielden på eiendom, noe som reduserer verdiene. Økt inflasjon øker typisk leien da den ofte er justert med konsumprisindeksen (KPI). Kontoreiendommer med svært god beliggenhet har stort sett hatt en netto verdiøkning i første kvartal, ved at verdifallet kompenseres av økt leievekst gjennom både KPI-justering og lite tilbud av ledige kvalitetskontorer med god beliggenhet. Kontorlokaler med dårlig kvalitet og beliggenhet har hatt en negativ utvikling.
Fallet bremses opp
God leieprisvekst og lite ledighet i de fleste eiendomssektorer støtter nå i økende grad markedet både her hjemme og globalt. I henhold til Greenstreet Advisers europeiske CPRI-indeks falt markedet med 3,2 prosent i første kvartal. Vi registrerer noe bedre tall enn dette i første kvartal fra forvalterne av åpne core/core+ fond. I våre årgangsløsninger ser vi større variasjoner i resultatene som er registrert i første kvartal.
Stor variasjon i forventningene til leieprisutviklingen
Forventningene til hvordan leiepriseveksten vil utvikle seg fremover varierer mye innen de ulike eiendomssektorene og mellom byer i USA og innad i Europa. Her gjelder nå å velge forvaltere som i sin strategi kan foreta både geografiske og sektor rotasjoner for å investere der leieveksten er høyest. For eksempel er det stor forskjell i forventet leieprisvekst for logistikk sammenliknet med kontor, bolig og handel i Europa. Samtidig er det innen hver sektor store forskjeller i leieprisveksten. For eksempel innen logistikk forventes leieprisveksten de nærmeste årene å være nær 20 prosent i sentrale strøk av London, versus snaue ti prosent i sentrale strøk i Madrid. Eiendomsprisene justeres fortsatt nedover, men justeringene blir i større grad kompensert av høyere løpende avkastning pga. økt leievekst og gjennom det økt direkteavkastning.
Ser gode kjøpsmuligheter
Selv om markedene forventer lavere renter og inflasjon etter hvert, kan det se ut til at en nedgang kan ta lengre tid enn først antatt. Dermed kan det trekke ut en del kvartaler før eiendomsmarkedet stabiliserer seg, og får en positiv utvikling. Våre forvaltere ser dagens uroligheter i markedet som en svært god mulighet til å foreta gode investeringer. Imidlertid må man forvente at dette tar litt tid fordi fortsatt er det til dels stor avstand mellom kjøpere og selgere. Imidlertid vil behovet for å redusere gjeldsgrad og refinansiere lån komme mer og mer i fokus, og drive opp transaksjonsmarkedet.
Uro i svenske SBB
Det svenske børsnoterte eiendomsmarkedet er et godt eksempel der en til dels høy belåningsgrad på selskapene har medført betydelig fall i kursverdiene. Siste eksemplet er Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) som har 11 mrd. euro i en sosial infrastruktur-portefølje av eiendommer i Norden. Selskapet annonserte denne uken stopp i utbetaling av utbytte etter å ha blitt nedgradert av S&P til ikke- kvalitets grad (fra BBB- til BB+) pga. høy belåning. Det førte til at aksjene falt 40 til 45 prosent avhengig av aksjeklasse. En slik nedgradering vil umiddelbart gi 125 basispunkter (bps) høyere rentemargin på 23 milliarder svenske kroner i utestående obligasjoner og øke rentekostnadene med 300 millioner svenske kroner. SBB har forfall på 14 milliarder svenske kroner de neste 12 månedene og må enten selge mer eiendommer eller skyte inn betydelig ny egenkapital fremover.
Andre muligheter
Gjennom Blackstone var våre løsninger i desember med på å kjøpe en betydelig logistikk-portefølje av det svenske børsnoterte eiendomsselskapet Corem. Corem hadde falt nærmere 70 prosent på børsen da handelen skjedde. Et annet eksempel fra våre forvaltere er Activum SG som i 2018 børsnoterte det tyske boligutviklingsselskap Instone. Aksjekursen på Instone har falt betydelig og Activum SG er nå i ferd med å kjøpe seg opp igjen i samme selskap på betydelig lavere aksjekurs. En mulighet er å ta det av børs igjen, utvikle det videre et par år for så å selge det igjen.