Koronapandemien vil ikke føre til kontordød – snarere tvert imot, mener Formuesforvaltnings eiendomseksperter.
Millioner av arbeidstakere har de siste månedene arbeidet fra hjemmekontor som følge av koronapandemien. Flere arbeidsgivere har erfart at det har gått overraskende bra. Enkelte bedrifter, blant annet Twitter og Telenor, er så fornøyd med ordningen, at de nå oppfordrer sine ansatte til å fortsette med hjemmekontor. For mange bedrifter kan en slik praksis føre til sparte kontorplasser og leiekostnader. Spørsmålet er om dette vil bli en stor trend fremover, og i så fall hvordan dette vil påvirke prisene i kontormarkedet.
Trenger mer plass pr. ansatt
– Jeg har til gode å se at entusiasmen rundt permanente hjemmekontorer kommer fra et bredere utvalg av arbeidsstyrken. Derfor har jeg ikke noe tro på at det vil bli en kontordød, sier Formuesforvaltnings senior porteføljeforvalter Jens Henrik Larsen. Sammen med sin leder Bjarne Brynning, utgjør han Formuesforvaltnings eiendomsteam.
– Mange undervurderer behovet for personlig kontakt og samhandling. Selv om det fungerer bra med hjemmekontor for noen, gjelder ikke det for alle over lang tid. I storbyene bor folk trangt og det er vanskelig å arbeide uforstyrret, sier Larsen.
– Vi tror imidlertid det blir mer akseptert å arbeide fra hjemmekontor fremover. Dette vil isolert sett redusere leietakeres arealbehov. På den andre siden tror vi at den årelange trenden med at leietakere har ønsket å redusere antall kvadratmeter pr. ansatt vil snu på grunn av smittefare. Dette vil isolert sett øke leietakeres behov i fremtiden når vi får en normal situasjon. Dessuten er mennesker sosiale vesener som blir mer kreative av å møtes. Denne egenskapen tror vi ikke vil endres. Vi har derfor fortsatt tro på sentrale kontoreiendommer, hevder han.
Unike porteføljer
På vegne av kunder forvalter Formuesforvaltning en eiendomsportefølje på rundt 5,5 milliarder kroner. Kapitalen er plassert i eiendommer innenfor blant annet kontor, industri, handel og bolig i Europa, USA og Asia. Porteføljen er ganske unik i norsk målestokk.
– Det er få andre enn Formuesforvaltning i Norge som tilgjengeliggjør en så bred og global eiendomsportefølje for sine kunder. Kundene investerer i europeiske, amerikanske og asiatiske eiendomsfond som vi har gjort nøye due-dilligence på, sier Brynning.
Nordmenn har hatt høy appetitt på eiendomsinvesteringer, særlig etter tusenårsskiftet. Svært mange har investert i såkalte eiendoms-syndikater, der man henter inn penger til konkrete prosjekter.
Formuesforvaltning opererer på en annen måte. Investeringene i eiendom følger i hovedsak to hovedstrategier – et nordisk fond som vi kaller for Core+ samt årgangsløsningene.
Core + er et utbytteorientert, konservativt fond som er åpent, det vil si at det er mulig å tegne seg løpende. Kapitalen plasseres i nordiske fond, som igjen investerer i sentrale, ferdigutviklede eiendommer i Norden.
Størstedelen av kapitalen fra kunder som investeres i eiendom, går gjennom årgangsløsninger. Dette er lukkede løsninger der det kun er mulig å tegne seg i en gitt tegningsperiode. I årgangsløsningene investeres det i såkalte “value-add” eiendommer i Europa, Asia og USA gjennom nøye utvalgte internasjonale fond. “Value-add” er betegnelsen på eiendommer som krever en god operasjonell forvaltning for å få opp leieinntektene.
Gjennom årgangsløsningener er kunder Formuesforvaltning investert i eiendommer i Asia, Europa og USA. Blant annet her på Manhattan i New York.
Anlyserer hver investering
Fondene som tilgjengeliggjøres i årgangsløsningene er fond som privatpersoner normalt ikke har tilgang til.
– Det er flere faktorer som gjør det vanskelig for privatpersoner å komme inn i de fondene vi muliggjør for kundene. Man skal ha dype lommer for å få tilgang. Minstetegningene kan ligge på mellom fem og 20 millioner euro/dollar. I tillegg er det å gjøre en due-dilligence på en eiendomsforvalter mye mer krevende enn en aksjeforvalter, sier Larsen.
– Aksjeforvaltere har offentlige track-records gjennom fondene de forvalter, men det finnes ikke tilsvarende målinger for eiendomsforvalterne. Man er avhengig av å møte forvalterne og forstå de enkelte investeringene. Når vi vurderer en forvalter, går vi svært detaljert til verks og modellerer eiendomsinvesteringene i porteføljen med utgangspunkt i eksisterende leietakersammensetning. Det blir krevende for privatpersoner.
Uro har påvirket
Kontor, industri og bolig utgjør over 70 prosent av investeringene eiendomsteamet har plassert på vegne av kunder. Både Brynning og Larsen er optimistiske med tanke på de segmentene de har satset tungt i. Ikke minst er de fornøyd med at de har vært forsiktige med handelseiendommer og hoteller. De to så tidlig mulighetene og faresignalene med økt e-handel.
Formuesforvaltnings eiendomsteam har vært forsiktige med investeringer i handelseiendommer de siste årene
– Vi har investert lite i handelseiendommer og mer innenfor urbane lagereiendommer, bolig og kontor de siste årene. Bolig har vært et kjempetema siden finanskrisen. Nå sitter vi med 20-30 prosent boligeksponering sier Larsen.
– Særlig studentboliger har vært interessant i en periode. Nå er ikke det så lett, men vi tror ikke en eventuell lengre resesjon vil gjøre det å studere mindre attraktivt. Vi mener boliger fortsatt vil være et bra investeringsområde fremover.
Gode muligheter innenfor hotell
En annen sektor som har fått et skudd for baugen denne våren er hotelleiendommer. Med nedstengte hoteller over hele verden har det vært krevende for eierne av eiendommene å få krevd inn leie samt å betjene lån.
– Vi vektet oss litt opp i hotell i 2015, blant annet gjennom det amerikanske eiendomsfondet Blackstone. Et av deres hovedtemaer var at mennesker bruker mer penger på opplevelser. Men hotell-segmentet i porteføljen utgjør bare i underkant av fem prosent av våre eiendomsinvesteringer, sier Brynning.
– Det kan imidlertid bli veldig mange gode muligheter på hotell-siden fremover som det blir spennende å følge med på.
Må ha bakkekontakt
Strategien i årgangsløsningene er som nevnt å investere i såkalte value-add eiendommer. Det vil si eiendommer gjerne med korte leiekontrakter og noe ledighet, der forvalternes jobb er å ta riktige grep for å øke leieinntektene.
– Vi er på jakt etter forvaltere som er på bakken og som er operasjonelle spesialister innenfor eiendom. De må være gode på leie ut ledig areal og finne bygg som kan skape merverdi gjennom eksempelvis arealutvidelser og konvertering av areal fra et bruksområde til et annet med høyere leienivåer. De må ha god kunnskap om lokale forhold, leietakere og eiendommene. Dette er noe annet enn finansielle investorer, sier Brynning.
– De beste eiendomsforvalterne har ofte baser med leietakere som er verdifulle. Det gjør at de kan sjonglere leietakere mellom ulike bygg og se trender i utleiemarkedet på et tidlig stadium som gir bedre utnyttelse av arealene over tid. I tillegg har de ofte oversikt over hvilke typer arealløsninger som etterspørres. Det er på bakken verdiskapningen skjer, og det er nærheten til aktører som spesialiserer seg på det som gjør at vi leverer løsninger som normalt har mulighet til å gi høyere risikojustert avkastning.
Han legger til at det å investere i value-add eiendommer, der det må gjøres oppgraderinger, ofte gir en god miljøgevinst.
– Mange av disse eiendommene oppgraderes til å bli mer energieffektive som er bra for miljøet, sier Brynning.
Ser etter industriell kompetanse
Når det gjelder Core+ porteføljen kommer verdistrømmen i større grad fra kontantstrømmen, altså fra eksisterende leiekontrakter.
– Alle eiendommer går over til å bli value-add-bygg på et tidspunkt. Så også der blir det behov for å ta grep. Vi jakter forvaltere som besitter kompetansen til å gjøre den type tilpasninger slik at eiendommene re-stabiliseres raskt når byggene har kortere leiekontrakter og midlertidige investeringer i arealene må gjennomføres, sier Brynning.
Larsen legger til følgende:
– Det å ha industriell eiendomskompetanse må aldri undervurderes. Enhver kan få kjøpt en eiendom ved å by opp prisen. Men ikke alle klarer å gjennomføre den underliggende forvaltningen av eiendommen slik at investeringen gir god avkastning.
Regner selv
Brynning og Larsen går detaljert til verks både når de vurderer nye fond og når de godkjenner investeringene de ulike fondene gjør.
– Vi krever informasjon relatert til de underliggende transaksjonene når vi skal vurdere et nytt fond der det er mulig å få det. Det gjør at vi selv kan vurdere transaksjonene og regne på avkastningsforventningene, sier Larsen.
– Der vi får tilgang til informasjon, har vi regneark på hver eneste transaksjon med alt fra leieinntekter, kontraktsforfall, lånerater etc. Jo mer vi forstår av forvalterens investeringer og tilnærming, jo lettere er det å bli en bedre investor og stille gode spørsmål.
Brynning forteller at han og Larsen får tilbakemelding på at de er en investor med god kompetanse.
– Vi hører at vi er en god investor fordi vi er en god samtalepartner på et dypere nivå enn mange andre.
Hektisk hverdag
Brynning og Larsen gjennomfører rundt 250 møter hvert år med eksisterende og potensielle nye forvaltere.
– Nå har vi rundt 20 forvaltere totalt i våre ulike fond, men vi jakter hele tiden på nye, dyktige miljøer som kan være aktuelle å investere i, sier Brynning.