Digitaliseringens påvirkning på kontormarkedet

Skrevet av Kim Ingwersen

Hjemmekontor har blitt den nye hverdagen for svært mange under covid-19 og nå spekuleres det i om den digitale transformasjonen vil føre til et redusert arealbehov for kontorer fremover. Bjarne Brynning, leder for realinvesteringer og eiendom i Formuesforvaltning, tror på god etterspørsel etter kontorarealer også etter pandemien. 

Helt siden finanskrisens slutt og frem til pandemien inntraff har leieprisene innen kontorsegmentet steget mer eller mindre uavbrutt. I løpet av de tre første kvartalene av 2020 falt derimot utleieaktiviteten med 46 prosent sammenlignet med året før. Det hersker liten tvil om at nasjonale tiltak verden over, som gjorde at ansatte ble beordret til å jobbe hjemmefra for å holde smittespredningen nede, var hovedårsaken til fallet.

Få vil jobbe hjemmefra

Da ansatte ble beordret til å jobbe hjemmefra valgte mange å utføre jobben langt utenfor dagens bykjerner. For eksempel har flere flyttet ut av Oslo enn inn til byen under pandemien. Dette går mot trenden som har vært de siste tiårene. Brynning mener likevel at mennesker fortsatt vil trekkes mot storbyene i tiden som kommer.

– Man vil ikke få svaret før om lang tid, men trenden har vist at vi flytter mer mot urbane steder. Flere har jobbet hjemmekontor under pandemien, men denne trenden kan reverseres. Det vil være perioder der det er mindre etterspørsel etter å bo trangt i byen, men det vil nok også reverseres. Folk ønsker å bo nære der de jobber samt at i storbyene har man tjenestetilbud som mange ønsker seg.

Mange ønsker en fleksibel jobbhverdag. En spørreundersøkelse utført av akademikerne i september i fjor viste at 78 prosent av høyt utdannede ønsket å jobbe hjemmefra når de selv kan velge det. 16 prosent svarte at de ville ha noen faste dager i uken på hjemmekontor, mens kun seks prosent ønsket hjemmekontor som hovedregel. Undersøkelsen viser at det fortsatt er et klart ønske om å ha muligheten til å komme på kontoret når det er ønskelig. Dersom et slikt arbeidsmønster blir reelt, vil det bety færre folk på kontorene.

– I flere tiår har virksomheter prøvd å skvise så mye inn på et så lite areal som mulig. Det er ikke helt åpenbart at arealbehovet faller til tross for at man begynner å jobbe mer fleksibelt. Men selskaper vil ha en helt annen bevissthet på helse, miljø og sikkerhet. Det vil gjenspeile seg i arealer, sier Brynning.

Han mener derfor at et endret arbeidsmønster ikke nødvendigvis vil føre til et fall i arealbehovet selv om arbeidsgiver planlegger en nedgang i antallet medarbeidere på kontoret til enhver tid.

Usikkerhet til fremtidens kontorløsning

Eiendomsmarkedet globalt viser en moderat aktivitetsoppgang i takt med at veksten i verdensøkonomien viser tegn til forbedringer. I USA er prisindeksen Green Street Commercial Property opp 2,6 prosent i første kvartal 2021. Dette er til tross for at indeksen fortsatt ligger fem prosent lavere enn før pandemien. Brynning mener eiendomsmarkedet nå virker rimelig priset sammenliknet med avkastningen i rentemarkedet.

– Ikke overraskende er det i mange områder i Europa lav investeringsaktivitet i eiendom. Utrullingen av vaksinen i flere land har vært relativt treg, og flere storbyer er fremdeles i lockdown. Bnp-veksten i Europa vil være minimal og betydelig lavere enn før pandemien. Historisk har ubelånt eiendom gitt en avkastning mellom investment grade og high yield obligasjoner.

I figuren under fra Angelo Gordon kan man se forventet avkastning på eiendom og obligasjonsrenter. Figuren illustrer at det er forventet at eiendom vil få en høyere avkastning enn både investment grade og high yield obligasjoner. Grafen tar utgangspunkt i de fem store eiendomssektorene; leiligheter, industrielle bygg, kjøpesenter, kontor og lokale handelssentre, typisk et utendørs kjøpesenter (kalt strip center på engelsk).

Selv om utsiktene for eiendomsinvesteringer er gode, er det knyttet stor usikkerhet til kontormarkedene. Overgangen til nye hybridkontorer under pandemien har gjort at mange leietagere er usikre på arealbehovet og kontorløsningene fremover. Ifølge Akershus Eiendom lå kontorledigheten i Oslo med 5,6 prosent i først kvartal. Deres prognoser viser at ledigheten vil fortsette å stige frem til 2022. At kontorledigheten øker kan dog kompenseres med at leieprisnivået i andre halvår 2020 steg med 2,1 prosent, ifølge Arealstatistikk.

Store sprik mellom land

Fra en arbeidsgivers perspektiv kan man ikke la ansatte jobbe hjemmefra dersom dette påvirker produktiviteten. Godt nettverk og digital infrastruktur er avgjørende for at man i hele tatt kan ha mulighet til å jobbe hjemmefra. I tillegg vil det være store sprik mellom ulike sektorer. Virksomheter innenfor it og medier, finans og forsikring og undervisning har gode forutsetninger for hjemmekontor, i motsetning til jobber innenfor blant annet helse og omsorg og bygg og anlegg.

Man kan se en stor forskjell mellom ulike land og deres arbeidsstyrkers mulighet for hjemmekontor. En analyse utført av McKinsey & Company 23. november i 2020 viser at arbeidsstyrker i avanserte økonomier har bedre muligheter for å jobbe hjemmefra. I figuren under ser du ulike lands mulighet for hjemmearbeid. Den skiller mellom effektiv potensial (ingen produktivitet tapt) og hva som er teoretisk makskapasitet.

I Formuesforvaltning investerer våre kunder i ulike typer eiendom over hele verden. Dette øker muligheten for en risikojustert avkastning. Brynning forteller at de har som mål å øke eksponeringen i Asia fremover, hvor han ser gode muligheter for vekst.

– Flere land i Asia har kommet tidligere ut av pandemien og har høyere vekst i økonomiene enn USA og Europa, selv om vi også der ser tilbakeslag som i India og Japan. Vi ser også en økende etterspørsel etter eiendom ifra kinesiske investorer som kjøper spesielt mye kontoreiendom i Hongkong. Logistikk prosjekter fremstår mer attraktivt priset i Asia enn i Europa. I den senere tid har vi kjøpt flere slike prosjekter, som i for eksempel Kina, avslutter Brynning.

Del artikkel

Kim Ingwersen