Rentene har falt vesentlig i den vestlige delen av verden. Flere prognoser viser at rentene vil stige i takt med økt økonomisk aktivitet. Hvordan vil renteøkninger påvirke eiendomsmarkedet?
Over en årrekke har rentene i den vestlige verden falt, og det betydelig. Rentefallet har vært et resultat av ønsket om å stimulere til forbruk og investeringer i perioder der det har vært stor usikkerhet til den fremtidige økonomiske aktiviteten. De lave rentene har følgelig bidratt til å stimulere privat konsum og gjøre kapitalintensive investeringer, som næringseiendom og boligeiendom, dyrere. Det er derfor ikke rart at investormiljøet og husholdningene setter kaffen i halsen når forventningene til fremtidige korte renter stiger markant og raskt. Betyr dette at vi også må forvente et bredt fall i eiendomsverdier dersom renten nå heves? Ikke nødvendigvis. La oss derfor dykke litt ned i historien for å se nærmere på hvordan eiendomsmarkedet har utviklet seg på ulike tidspunkter med renteøkninger som har vedvart over minimum ett år.
Renteøkninger og økte eiendomspriser har sammenfalt i tid
Siden USA er regionen vi har lengst og best statistikk på, har vi valgt å se på data for nettopp USA. Siden september 1998 har det vært fem perioder der rentene har steget gradvis over en tolvmåneders-periode med 1,1 prosentpoeng i gjennomsnitt. Skuler vi derimot til avkastningen i core amerikansk eiendom, som er eiendommer av høy kvalitet med lav ledighetsrisiko, kan vi bemerke at eiendomsverdiene har økt med 8,1 % i gjennomsnitt over de samme periodene. Dette er dog eiendommer som nok må anses som mest sensitiv til endringer i rentenivå.
Vi ser også at alle de fem ulike periodene ga positiv avkastning. Selv om datagrunnlaget neppe kan sies å være statistisk signifikant, er det i det minste en interessant observasjon å se at eiendomsmarkedet i den samme perioden som rentene har steget over tid har vært positiv. Faktisk har avkastningen vært relativt sett god med tanke på at den årlige verdistigningen for core-eiendom var 4,5 % over hele tidsperioden fra september 1998 til i dag. Dette er 3,6 prosentpoeng lavere enn avkastningen som samsvarer direkte i tid med renteoppgangene nevnt over og illustrert i tabellen under.
Betyr dette at vi fremover skal forvente høy avkastning for eiendomsinvesteringer dersom renten skulle stige en del over tid? Svaret på dette avhenger ikke kun av prisen på penger, altså renten, men like fullt på årsaken til at renten stiger. Årsaken til endrede renter tilskrives gjerne endringer i økonomiens vekstforventninger (realrenten), inflasjonsforventningene eller risikopremiene, eller alternativt, en kombinasjon av disse.
Så i de tilfellene der renten stiger fordi man forventer høyere økonomisk aktivitet, økt sysselsetting og investeringsvilje, vil eiendomsbesitterne oppleve høyere etterspørsel etter areal. Dette vil bidra til økte leiepriser og derav økte eiendomsverdier.
Svekket kjøpekraft vil gi avtagende etterspørsel etter areal
Ikke like bra er det dersom økt inflasjon blant våre handelspartnere smitter over på innenlandske priser uten at innenlandsk produksjon er blitt mer produktiv og verdifull. Så når den amerikanske renten stiger mye og raskt øker også frykten for at vi i Norden importerer inflasjon fra dem og at innenlandsk konsum avtar på grunn av svekket kjøpekraft. Da vil vi kunne se avtagende etterspørsel etter areal og fall i leiepriser og eiendomsverdier. Og da er veien kort til den tredje årsaken, nemlig økt risiko. Økt usikkerhet knyttet til fremtidig økonomisk aktivitet og fremtidige inflasjonsforventninger er isolert sett negativt for sysselsettingen og innenlandsk forbruk og investeringer. Da vil eiendomsbransjen også påvirkes gjennom lavere handelsvolum i butikkene, lavere etterspørsel etter kontorplasser og mindre frakt av varer mellom produksjonssted, lager og sluttbruker.
Dagens situasjon der vi har levd i en pandemiøkonomi med kraftige innskrenkninger i arbeids- og privatliv, med det resultatet at den avtagende økonomiske aktiviteten og frykten for fremtidig sysselsetting, synes snart å være bak oss. Vi skal forhåpentlig raskt inn i en hverdag som normaliseres, der utsiktene til fremtiden er lysere og at vekstforventningene tiltar. I så fall er det verdt å være optimist til eiendomsinvesteringer på generelt grunnlag også fremover.