Vi nordmenn elsker hyttelivet og har som regel bare gode minner fra familiens hytte. Men når mor og far, barn med ektefelle eller samboere og barnebarn ønsker å tilbringe ferien på hytta kan det oppstå gnisninger selv i de mest harmoniske familier. Kanskje er det på tide med et generasjonsskifte? Her gir vi råd til hva man bør tenke på hvis man vurderer et eierskifte av hytta og regler man bør få på plass hvis man skal eie sammen.
Som regel er det forutsigbart og enkelt for barna å forholde seg til at det er mor og far som eier hytta. Foreldrene tar alle utgifter og er ansvarlig for vedlikehold og barna kan stort sett bruke hytta når de ønsker. Mange hytteeierne begynner imidlertid å bli godt voksne. I løpet av de neste årene vil mange ønske å overføre hytta til barna, nettopp for å slippe alt ansvar et eierskap i hytte medfører.
Hva bør man tenke på før man overfører hytta til barna? Skal man overføre hele eiendommen, eller skal man kanskje eie sammen med barna?
Vil de overta?
Det første som må vurderes er om barna faktisk vil overta hytta. Vi ser altfor ofte at foreldre overfører hytta til barna uten å spørre om de faktisk ønsker å overta eiendommen. Det medfører sjelden noe godt. For noen er det et privilegium å få overført familiehytta, mens andre ikke orker tanken på å eie noe mer, og i hvert fall ikke sammen med søsken eller foreldre.
Nå kan det bli vesentlig dyrere å eie båt og hytter gjennom selskap. Les mer her eller les høringsnotatet her.
Vil man fortsatt bestemme alt selv?
Ønsker man å fortsatt bestemme det meste selv, anbefaler vi at man enten avventer eller bare overfører en andel til barna. Det vil si at man beholder en andel selv. En delvis overføring til barna vil i utgangspunktet medføre at alle få ansvar for utgifter og vedlikehold etter sin eierbrøk. Det er viktig at foreldre tenker over at hytta ikke lenger vil være deres alene. Da er det igjen viktig med gode avtaler og avklaringer for å unngå gnisninger.
Ikke beting mer enn fire ukers bruksrett
Er det ikke viktig for foreldrene å beholde eierskapet, kan hytta overføres til barna i sin helhet. Hvis man fortsatt ønsker å ha mulighet til å bruke hytta, anbefaler vi at man betinger seg vederlagsfrie bruksretter ved overføring. Da vil man sikre muligheter til fortsatt å kunne bruke hytta, uten å være ansvarlig for utgifter og vedlikehold. Vi anbefaler at man ikke betinger mer enn fire uker bruksrett i året. Det kan få betydning dersom en eventuell arveavgift blir gjeninnført.
Karianne Listerud Lund er Formues ekspert innen familie- og arverett.
Omgjøring fra skatteetaten
Da arveavgiften eksisterte, så skatteetaten på om overføringene av verdier til barn var reelle eller ikke, altså om man faktisk hadde gitt fra seg råderetten på det foreldrene ga. De aksepterte en overføring av eiendom med forbehold om bruksrett for giver, men da med maks fire uker pr. år. Hadde man betinget seg bruksretter på flere uker enn dette, ble overføringen ikke ansett for å ha skjedd. Da foreldrene falt fra senere, fikk barna beregnet arveavgift på eiendommen, selv om de faktisk hadde fått den overført tidligere.
Må man gi likt?
Mange lurer videre på om de må gi likt til alle barna samtidig. Her er svaret nei. Så lenge man eier hytta alene, kan man gi hytta til den man vil. Det betyr også at man kan selge hytta hvis man ønsker det, eller overføre til bare ett av barna om man tenker det vil være det beste. Det kan være gode grunner til at bare ett av barna skal få overta, kanskje det er denne som har hatt interesse av hytta, brukt den mest og bidratt til vedlikehold. Vær oppmerksom på at dette kan skape misnøye dersom noen av de andre barna også kunne tenkt seg hytta. Kanskje man da skal sette inn forkjøpsretter for denne eller noen av de andre i familien, slik at det blir større sjanse for at eiendommen blir beholdt i familien? Uansett er det viktig med åpenhet i slike prosesser slik at alle barna føler seg involvert.
Flere måter å kompensere på
Overfører man eiendommen til ett eller noen av barna, men samtidig ønsker å likestille de andre er det flere måter å gjøre det på. Man kan enten kreve at mottaker betaler ut de andre søsknene, slik at alle får like store verdier samtidig. Alternativt kan man sette som betingelse for mottaker at hyttas verdi skal anses som forskudd på arv. Da skal verdien av overførselen trekkes fra (avkortes) på mottakers arveoppgjør når foreldrene har falt fra. Da utjevnes denne utdelingen i et senere arveoppgjør ved at de andre barna får tilsvarende verdier før dødsboet deretter deles likt. Det er viktig at denne betingelsen settes samtidig med at man overfører hytta, da den ikke kan settes senere. Ønsker man at verdien skal indeksreguleres frem til arveoppgjøret skjer, må det også presiseres.
Ved flere eiere – lag vedtekter
Dersom man overfører til flere barn som sameiere, er det viktig å tenke på at jo flere eiere, jo større er potensiale for konflikt. En anbefaling er å sette opp vedtekter og regulere antall eiere og hvordan man ønsker at barn og barnebarn kan utløse hverandre. Man kan også sette som betingelse ved overføring at barna må lage slike avtaler mellom seg.
Hvordan overføre hytta til barn?
Selv om det «bare» er barna man skal overføre til, anbefaler vi alltid at overføringen og bruksrettene tinglyses. Dette gjøres ved at de som er tinglyste hjemmelshavere fyller ut et skjøte og overfører hele eller andeler av eierskapet til barna. Skjøtet skal signeres med vitner og sendes til Statens Kartverk som forestår tinglysningen.
En tinglysning gjør at eierskapet blir offentlig og mottaker av eiendommen får det vi kaller rettsvern. Da kan ingen andres kreditorer ta beslag i eiendommen og mottaker vil være sikret mot at andre mener de eier eiendommen.
Skal barna ha særeie?
Når man først skal tinglyse overføringen, anbefaler vi også at man tinglyser bruksrettene, dersom det er ønskelig. Dersom eiendommen er gave eller forskudd på arv til barna, så kan man også pålegge eiendommen å være barnas særeie. Da vil man unngå at eiendommens verdi må deles med en ektefelle til barna ved skilsmisse. Både bruksretter og pålegg om særeie kan tinglyses ved at det føres opp i skjøtet.
Hva koster det å overføre hytta til barn?
Som nevnt anbefaler vi alltid å tinglyse overføringer til barn. Tinglysning utløser et tinglysningsgebyr samt dokumentavgift. Dokumentavgiften beregnes med 2,5 prosent av eiendommens (eller andelens) markedsverdi. Denne markedsverdien skal settes uavhengig av om barna betaler for eiendommen eller ikke. En overføring og tinglysning mens foreldre lever, utløser full dokumentavgift selv om eiendommen skal være forskudd på arv. Det er derimot fritak på dokumentavgift ved arv (overføring etter foreldres død), men da kun for den enkeltes arving sin ideelle arveandel etter loven. Har man for eksempel to barn, vil hvert av barna få fritak for sin rettmessige arveandel som tilsvarer en halvpart. Ønsker den ene å overta eiendommen alene, må denne betale dokumentavgift beregnet på den andre arvingens halvdel.
Mottaker betaler vanligvis dokumentavgiften
Skal man tinglyse en overføring mens foreldrene lever, vil altså dokumentavgiften komme fullt ut beregnet på markedsverdien av eiendommen (eller andelen) som overføres på tinglysningstidspunktet. Vanligvis er det mottaker som skal betale dokumentavgiften da det er denne som får sikret sitt eierskap, men det er likevel avtalefrihet så dere kan bli enige om annet.
Gode råd når man eier hytta sammen
Når det er flere eiere av en hytte, er vårt beste råd at man setter seg ned og blir enige om noen kjøreregler så tidlig som mulig før det oppstår konflikter. Dette gjelder uavhengig av om det er foreldre og barn som eier sammen, eller om det bare er barna som blir sameiere. En sameieavtale vil skape forutsigbarhet og hindre konflikt.
Avklar bruk og beslutninger
De forholdene vi ser er viktigst å avklare er blant annet fordeling av bruken – hvem skal kunne være der når? Skal sameierne kunne låne eller leie ut hytta og i så fall til hvem? Videre bør det avklares hvordan vedlikeholdet skal være – hvem skal utføre og hvilken standard er ønsket? Beslutninger er også viktig å regulere – skal alminnelig flertall gjelde eller enighet? Og hva med salg og forkjøpsretter, skal markedsverdi være regulerende ved utløsning og hvordan skal denne settes?
Det er mange forhold det er viktig å snakke seg igjennom. Desto mer man diskuterer og regulerer, jo mindre konflikter erfarer vi at det blir. Hold gjerne også årsmøter for å avklare forhold som har dukket opp i løpet av året. Dialog og forutsigbarhet skaper gjerne et godt sameie.
Uskrevne hytteregler?
På mange familiehytter finnes det som regel også en del uskrevne regler. Morgenbadet må tas før frokost, skoene må settes rett i gangen og de blå koppene skal bare brukes ved høytidelige anledninger. Hvordan håndterer man disse små tingene som skaper irritasjon og gnisninger?
Det er viktig å ha i bakhodet at det ikke alltid er like enkelt for svigersønnen eller – datteren å sette seg inn i alle disse forventningene eller hvordan dere alltid har gjort det. Vårt beste råd er å vise storsinn. Sett dere ned og avklar både forventninger og ønsker. Ved å avklare forventninger skaper dere forutsigbarhet som igjen bidrar til bedre stemning og samarbeid. Så vær raus og nyt at hele familien er samlet på hytta. Da vil gode ferieminner skapes.
God sommer!
Ønsker du råd rundt arv og skatt? Kontakt oss her